I de her tider med ekstremt lave renter, er det nærliggende at overveje, at renten på et tidspunkt skal stige. Selvom det er fristende at tage et variabelt lån med stort set 0% i rente, er der dog en mulig gevinst ved et fastforrentet lån, som er værd at tage i betragtning.
Uden at være ekspert i realkreditlån, vil jeg lige forsøge med en kort introduktion til obligationsmarkedet. Det engelske ord “obligation” betyder på dansk “forpligtelse”. Når man optager et obligationslån, sælger man altså forpligtelser. En obligation kan sammenlignes lidt med et gældsbrev, hvor man erklærer at man betaler en gæld tilbage med renter. Den gæld man optager kaldes “hovedstolen” på lånet. For realkreditlån gælder det, at den faste ejendom, som lånet optages i ligger som sikkerhed for lånet.
Men hvis man “sælger” forpligtelser, hvem pokker køber dem så? Det gør investorer, som gerne vil have et afkast på deres kapital. Det er enormt besværligt at have penge syet ind i hovedpuden, hvis man har rigtig mange af dem, og at placere dem i banken kan give ret store tab, hvis banken går konkurs. Derfor skal pengene placeres i f.eks. aktier og obligationer, hvor pengene er bundet i aktiver med en reel værdi.
Okay, det var så køber og sælger, så mangler vi bare prisen. Prisen på en obligation er dens “kurs”. For fastforrentede obligationer gælder det, at renten er konstant i hele lånets løbetid. Det vil sige, at det afkast køberen får fra sælgeren, er fastlagt på forhånd.
I teorien kunne man forestille sig, at man lavede et antal dokumenter, hvori der står: “Jeg erklærer mig herved indforstået med, at jeg skylder ejeren af dette dokument 100 kr., og beløbet skal afdrages efter annuitetsmetoden med 5% i årlig rente, til sikkerhed for lånet gives pant i min ejendom“. Det gode spørgsmål er så, hvad er køber villig til at betale, for sådan en obligation på 100 kr.?
Her kommer markedssituationen ind i billedet, for lige i øjeblikket er renterne på statsobligationer helt i bund. Særligt de danske statsobligationer, der er udsat for et spekulativt pres på kronen. Det anses normalt for at være ekstremt sikkert at placere sine penge i statsobligationer, fordi stater sjældent går konkurs, men afkastet er også derefter. I slutningen af januar måned måtte nationalbanken dog lukke for salget af statsobligationer, efter gentagene gange at have sænket renten, i forsvar af kronen.
Da det danske realkreditmarked også har ret høj sikkerhed, vil det i virkeligheden være meget attraktivt at købe obligationer med 5% i rente i 30 år. Det vil faktisk være bedre at betale sælgeren mere end 100 kr. for obligationen, fordi afkastet er så højt. Der er dog den hage ved det, at de danske boligejere altid kan indfri deres lån til kurs 100. Det er altså ikke uden risiko for køberen af obligationerne, at betale overpris på dem.
I stedet for at hver person render og udstikker obligationer, er det hele professionaliseret ved realkreditinstitutterne. Det er dem der udsteder obligationerne, og dermed har “forpligtelserne”. Pengene fra salget af obligationer giver de til dig som boligejer, mod at få sikkerhed i dit hus. Realkreditinstitutterne udsteder obligationer i “serier”, der afspejler den rente, som markedet er villig til at acceptere. Det er i dette marked at køberne er sikret, altid at kunne indfri deres lån til kurs 100, til gengæld er realkreditinstitutterne pålagt at lukke for salg af obligationer fra serier, der har oversteget kurs 100.
Renten på obligationerne er fast, men renten i markedet bevæger sig hele tiden. Det vil sige at kurserne på obligationerne ændrer sig sammen med renten. Lad os sige at du som obligationssælger har solgt en obligation på 100 kr. til en køber til præcis 100 kr. i pris, hvor den pålydende rente er 5%. Nu er renten imidlertid faldet til 2% i markedet. Køberen af obligationen er glad, han får 5% i afkast på de 100 kr. han har lånt dig, mens markedet kun kan tilbyde 2%. Du er lidt træt af det, for du betaler for meget i rente, i forhold til hvad du ellers kunne få. Kursen på din obligation er større end 100. Heldigvis kan du udnytte reglen om at indfri dit lån til kurs 100. Fordi du ikke har 100 kr. at indfri med, går du ud og optager et nyt lån med 2% i rente til kurs 100 (tænkt eksempel), og bruger pengene til at købe de obligationer tilbage med 5% i rente. Det kaldes en “nedkonvertering”. Fremover betaler du kun 2% i rente, og dit lån er nu koblet til obligationer fra en anden serie end før.
Lad os så sige at renten stiger igen fra 2% til 5%. Nu er du glad, du betaler kun 2% i rente på de penge du har lånt, mens markedet kræver 5% rente for nye lånere. Kursen på dit lån er altså faldet. Ham der købte din obligation kan få et bedre afkast af sine 100 kr., hvis ikke han havde lånt dem til dig. Han vil gerne gerne sælge dig din obligation tilbage, men da du er glad for at han har købt din obligation, vil du ikke betale fuld pris for at købe den tilbage. Du kan nu vælge at låne penge til 5% rente, for at købe dine obligationer til 2% rente tilbage til en billigere pris. Det kaldes en “opkonvertering”, og det betyder at du fra at skylde 100 kr. ender ud med at skylde et mindre beløb, omend du skal betale en højere rente af det mindre beløb.
Det er også derfor at man siger, at fastforrentede lån er en måde at “beskytte friværdien” i huset. Når renten stiger bliver det dyrere for boligkøbere at finansiere købet, og de vil alt andet lige betale en lavere pris for huset. Hvis lånet er fastforrentet, kan man acceptere en lavere pris, fordi indfrielsen af lånet sker til en lavere kurs.
Så er der naturligvis også de afdragsfrie lån. Når de er med fast rente opfører de sig på samme måde, men de er mere “kursfølsomme”, fordi der ikke afdrages på gælden. Køberen af obligationerne har altså flere penge i klemme, og påvirkes derfor kraftigere af renteudsving. Kursfølsomheden er udtrykt ved lånets “varighed”. Det er et mål for ca. hvor meget kursen ændres, når renten ændres.
Alle de her mekanismer kan man udnytte, hvis man har den langsigtede kikkert fremme og god portion is i maven. Det er det jeg bilder mig ind, at jeg har. Min spådom lyder at inden for de næste 10 år vil vi se en rente, der er højere end den vi har i dag. Samtidig tror jeg på at inflationen bliver højere om 10 år. Af disse grunde vil jeg gerne optage et 2% fastforrentet lån, men om det skal være med eller uden afdrag har jeg ikke helt besluttet endnu.
Fordelen ved at tage lånet uden afdrag er, at de penge der spares i ydelse kan jeg lægge til side og bruge til at købe obligationer til en lavere kurs, når renten er steget. Dvs. jeg behøver ikke opkonvertere til en højere rente, jeg kan blot indfri den del af lånet jeg har penge til at indfri. Fordelen ved at tage et lån med afdrag er, at bidragssatserne er mindre og restgælden svinder med tiden, hvorved rentebetalingerne også bliver mindre.
Jeg har forelagt min analyse for min bankrådgiver, og han er sådan set enig i betragtningerne. I dag har jeg modtaget nogen tal for konsekvenserne ved, at renten skulle stige 2%.
Vores hus er vurderet til 3.500.000 kr. ud fra tegningerne. Det betyder at vi kan låne 2.800.000 kr. i realkreditlån.
Hvis vi optager et 2% lån med afdrag, er kursen pt. 97,86 og varigheden er på 6,71. Det vil sige at låner vi 2.800.000 kr. får vi udbetalt (ekskl. omkostninger) 2.740.080. Stiger renten så 2%-point inden for de næste 10 år, falder vores restgæld med ca. 13,42% til 2.424.240. Indfrier vi hele vores lån på det tidspunkt, har vi altså en gevinst på ca. 320.000 kr. (ekskl. omkostninger).
For det afdragsfrie lån er varigheden 7,96 og gevinsten vil derfor være ca. 385.000 kr., altså omkring 65.000 kr. højere.
Stiger renten yderligere 2% og kommer op på en pålydende på 6% (det er ikke frygteligt mange år siden, den har været på det niveau), kan vi næsten fjerne 30% af vores restgæld ved at indfri lånet.
Det lyder alt sammen meget godt, men hvor ligger så risikoen? Som jeg ser det, er der én primær risiko, og det er at renten falder samtidig med at vi bliver tvunget til at indfri før tid. Hvis vi optager lånet til kurs 97,86 får vi et “kurstab” på ca. 60.000 kr. og hvis renten så falder, stiger kursen på vores lån. Skulle vi ønske at købe obligationerne tilbage, må vi derfor betale kurs 100, og realisere vores kurstab på 60.000 kr. En førtidig indfrielse kan f.eks. ske, hvis man bliver skilt, eller på anden måde bliver tvunget til at flytte. Renten er dog så ustyrligt lavt at jeg ikke anser det for nogen nævneværdig risiko.
Det er dog denne form for rådgivning bankerne altid har fulgt. Mantraet er, at du skal optage lån tæt på kurs 100, så du ikke risikerer at skulle realisere et kurstab. Derfor har banken også foreslået at vi tager et 2,5% lån, fordi kursen ligger meget tæt på 100. Måske kan vi endda hjemtage et tilbud, mens kursen er under 100 og realisere det mens den er over 100 og derved få udbetalt mere end vi på papiret har lånt. Det vil dog ske på bekostning af “kursfølsomheden” på lånet.
En anden risiko er “indlåsningseffekten”. De der køber obligationer er typisk store kapitalfonde, pensionskasser, osv. De køber mange obligationer ad gangen, og hvis renten kun kortvarigt befinder sig på et givent niveau, får man en “lille serie”, med risiko for indlåsningseffekt. Det betyder at obligationerne ejes af så få investorer, at der ikke er fri prisdannelse på kursen. Køberne kan derved nægte at sælge obligationerne tilbage til en lav kurs, når du som sælger har behov for at indfri før tid, og du får så aldrig den ønskede kursgevinst, da køberen ikke ønsker at realisere sit eget kurstab!
Det er derfor også en grund til at jeg gerne vil have lukket vores realkreditlån. Vi risikerer nemlig at kursen på et 2% afdragsfrit lån går over 100, og serien må lukkes, hvorefter der kommer en saml serie på 1,5% lånet med risiko for indlåsningseffekt.
Længden af det her indlæg er en meget god illustration af, hvor meget tid jeg har brugt på at spekulere på det her. I fremtiden bliver det derfor også spændende at følge renteudviklingen når lånet på et tidspunkt er kommet på plads.